نوشته های مشابه
اسناد حقوقی انواع مختلفی دارد که یکی از آن ها جهت خرید و فروش ملک تجاری و صنعتی،تنظیم مبایعه نامه املاک است.
تمام افراد ممکن است روزی قصد خرید یا فروش ساختمان، مغازه، اتومبیل یا چیزهای دیگری را داشته باشند، بنابراین صلاح بر این است که تاحدودی آشنایی با نحوه ثبت یک سند رسمی را بدانیم یا درصدد چگونگی آن باشیم.
اصطلاحات حقوقی و قانونی گاهی اوقات معانی متفاوتی با آن چه ما فکر می کنیم دارند و وقتی واژه ها در قلمرو علم حقوق قرار میگیرند احتمال دارد بار معنایی متفاوتی داشته باشند.
ثبت یک سند حقوقی از حساسیت بالایی برخوردار است ، یعنی این که مثلا تنها با بود و نبود یک کلمه در مبایعه نامه میتواند طرفین قرارداد را در موضع دیگری قرار دهد.برای همین دانستن ما با نوع نگارش صحیح یک مبایعه نامه و ثبت آن واجب است . و این مقاله در صدد آن است که به تمامی سوالات مهم کاربران درمورد ثبت صحیح یک مبایعه نامه تا جای ممکن پاسخگو باشیم.
فهرست مقاله
مبایعه نامه چیست؟
بیع نامه نام دیگر مبایعه نامه است و معنی بیع در عربی فروش است. بیع نامه در اصل یک نوع قرارداد حقوقی است که بر مبنای آن یک طرف قرارداد که فروشنده یا بایع میباشد ، یک مال را اعم از ملک ، سوله و انبار را به طرف دیگر قرارداد که خریدار است را می فروشد.
مبایعه نامه از ۷ بخش اصلی و مهم تشکیل شده است. مثلا از بخش توضیحات قرارداد که معمولا در پایان متن مبایعه نامه میباشد ممکن است درصورت لزوم استفاده شود.
بخش مبایعه نامه عبارتند از :
۱-مشخصات طرفین مبایعه نامه
۲- موضوع و مشخصات مورد معامله
۳- ثمن معامله
۴- شرایط و توضیحات
۵- شرایط تسلیم مورد معامله
۶- آثار قرارداد ( ضمانت اجرای قرارداد )
۷- فایل متعاملین ( گرفتن کد رهکیری )
۸- توضیحات
مبایعه نامه، قولنامه چیست و چه فرقی با هم دارند؟
در صنعت املاک ، قولنامه و مبایعه نامه قراردادی تقریبا یکسان است. نام دیگر مبایعه نامه قولنامه است .
به نوعی میتوان قولنامه را یک نوع پیش قرارداد نامید. زیرا تفاوتی بین این دو قرارداد وجود دارد. به طور مثال : مبایعه نامه در زمان معامله تنظیم میگردد ، ولی اگر درمعامله به دلایلی مثلا پول خریدار آماده نبودکه معامله در همان زمان انجام گردد، آن قراردادی که نوشته می شود را قولنامه می نامند و برای انجام معامله حتما ملاقات دیگری لازم است .
مبایعه نامه، سند عادی
کلا دو سند وجود دارد یکی مبایعه نامه و دیگری سند عادی.
به سندی که ویژگی های زیر را داشته باشد سند رسمی میگویند:
- سند در دفتر اسناد تنظیم شده باشد.
- صدور سند از اداره ثبت باشد.
- تنظیم سند توسط یک مامور دولتی انجام گرفته باشد.
ولی مبایعه نامه فقط یک سند عادی است و هیچ یک از موارد فوق را ندارد و صرفا توسط واحدهای املاک یا طرفین قرارداد تنظیم میگردد. و با توجه به موارد مذکور از یک مبایعه نامه نمیتوان بعنوان یک سند رسمی و قانونی اسنفاده کرد و آن فقط یک سند عادی است که حتما باید به ثبت رسمی و قانونی برسد.
در هنگام ثبت قرارداد طرفین باید چه اقداماتی انجام دهند؟
هنگامی که قراردادی تنظیم میگردد ، طرفین قرارداد باید مواردی را رعایت کنند که اختصاراٌ به شرح زیر می باشد:
- فروشنده باید در قرارداد قید نماید که اگر خریدار در انجام وظیفه مالی خود بدقولی نماید اختیار فسخ معامله را دارد.
- فروشنده باید در مبایعه نامه مشخصات و شرایط چک ها و سفته ها را قید نماید.
- خریدار باید در مبایعه نامه ضمانت هایی را از فروشنده اخذ کرده تا اگر زمانی فروشنده از فروش دارایی خود پشیمان گردید غرامتی را دریافت کند.
نکات حقوقی مهمی که باید در تنظیم مبایعه نامه املاک آنها را رعایت کنیم
در این قسمت در مورد مهم ترین نکاتی که در زمان تنظیم مبایعه نامه باید مورد توجه قرار داد، صحبت می کنیم:
- باید تمام ملزومات دارایی مورد معامله، در مبایعه نامه ذکر شود. به طور مثال در مورد خرید سوله، تمام موارد مانند آمپر برق و گاز و… باید ذکر شوند.
- در صورتی که دارایی مورد معامله، یک ملک است، باید در مورد قرار نداشتن ملک در طرحهای شهرداری و سایر سازمانها تحقیق کرد.
- اسناد مربوط به دارایی مورد معامله، به طور دقیق و با جزئیات کامل بررسی شود.
- در صورتی که دارایی مورد معامله، تحت مالکیت تنها یک شخص نیست، باید تمام صاحبان دارایی در هنگام ثبت مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضا کنند.
- اگر موضوع مورد معامله، ملک است، در مورد نوع کاربری آن تحقیق شود.
- در هنگام تنظیم قرارداد، باید از اصل سند دارایی مورد معامله استفاده شود.
- گاهی در تنظیم مبایعه نامه ها از فرمهای چاپی استفاده میشود. استفاده از این نوع فرم ها باعث نمیشود که مبایعه نامه، یک سند رسمی تلقی شود.
- بهتر است که نوشتن قرارداد، توسط فردی به جز طرفین مبایعه نامه انجام شود.
- نویسنده قرارداد باید دارای خطی مناسب و زیبا باشد تا از ایجاد شبهه در مورد متن مبایعه نامه، جلوگیری به عمل آید. همچنین به هیچ وجه مبایعه نامه نباید با دو خودکار یا بیشتر نوشته شود. حتما از یک نوع خودکار برای نوشتن قرارداد استفاده کنید.
- در صورتی که مبایعه نامه دارای تعدادی رونوشت است و در چند نسخه نوشته میشود، طرفین قرارداد باید تمام نسخه ها را امضا کنند و اثر انگشت بزنند.
- در بسیاری موارد، مشاوران املاک، نوشتن قرارداد را برعهده میگیرند. همچنین معمولا اصل سند بعد از ثبت مبایعه نامه، تا زمان فروش رسمی دارایی، به صورت امانت به مشاور املاک سپرده میشود. از همین رو در مورد مشاور املاک خود تحقیق و از قابل اعتماد بودن او، اطمینان کامل پیدا کنید.
- اگر فروشنده بیسواد است، از افراد دیگری نیز بخواهید که مبایعه نامه را به عنوان شاهد امضا کنند تا از شبهه های احتمالی جلوگیری شود.
- گاهی دیده میشود که به منظور ثبت مبایعه نامه، فروشنده، وکیل خود را برای تنظیم قرارداد معرفی میکند. در این مواقع حتما ذکر شود که وکیل نیز به اندازه فروشنده، در قبال تعهدات داده شده مسئولیت دارد.
- گاهی مشاوران املاک بعد از نوشتن مبایعه نامه به صورت دست نویس، نسخه های تایپ شده از آن را ایجاد میکنند. توجه داشته باشید که مبادا بین این دو نسخه، تفاوت هایی به طور ناخواسته به وجودآمده باشد.
- معمولا در هنگام تنظیم مبایعه نامه، تاریخ حضور دو طرف را در دفترخانه بیان میکنند. توجه داشته باشید که تاریخ ذکر شده، یک روز تعطیل رسمی نباشد.
- در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد، با موافقت طرفین، قصد حذف یک قسمت از مبایعه نامه را داشته باشد، میتواند این کار را با خط کشیدن روی آن قسمت از متن، انجام دهد. اما دقت کنید که حتما باید در قسمت توضیحات قرارداد، به تغییرات ایجاد شده، اشاره شود. جدا از این مسئله، در مورد هرگونه خطخوردگی دیگر در متن قرارداد، باید در قسمت توضیحات توضیح داده شود.
- اگر همه یا بخشی از مبلغ، با استفاده از چک پرداخت میشود، باید مشخصات کامل چک ها در متن قرارداد، آورده شوند.
- متن نوشته شده، باید تا حد امکان شفاف و صریح باشد، به طوری که امکان برداشت و تفسیرهای متفاوت از آن بسیار کم شود.
- در مورد هویت و مشخصات طرف دیگر قرارداد حتما تحقیق کنید.
- طرفین باید بابت تمام تعهدات خود، ضمانت اجرایی به طرف مقابل ارائه دهند. این ضمانت میتواند پرداخت غرامت یا هر نوع تضمین دیگری باشد.
- شاهدان امضاکننده مبایعه نامه، باید حتما در هنگام تنظیم قرارداد، حضور فیزیکی داشته باشند.
- فردی که وظیفه نوشتن قرارداد را دارد، به تنهایی و بدون موافقت هر دو طرف معامله، حق هیچگونه تصرف در متن مبایعه نامه را ندارد.
- تعداد شاهدان ثبت قرارداد باید حداقل دو نفر باشند و سعی کنید شاهدان قرارداد، افرادی معتبر و شناخته شده باشند.
- گاهی در متن قرارداد نیاز به علامت زدن بعضی موارد است. موارد ذکر شده را با دقت و به طور کامل مطالعه کنید و توجه داشته باشید که دقیقا چه مواردی را تایید میکنید.
نکات مربوط به نگارش مبایعه نامه:
از آنجا که مبایعه نامه ها معمولا به صورت دست نویس هستند و درصد نسبتا بالایی از مشکلات به وجود آمده در زمینه قراردادها، مربوط به نحوه نوشتن و نگارش آنها است، در اینجا برخی از نکات مهم مربوط به این مسئله را ذکر میکنیم:
- مبایعه نامه تنظیم شده، باید کاملا خوانا باشد.
- از آنجایی که نوشتن قرارداد ممکن است با خطا و اشکالاتی روبرو شود، بهتر است ابتدا مبایعه نامه به صورت پیشنویس نوشته شود و سپس با استفاده از آن، متن اصلی به نگارش درآید.
- مشخصات و تاریخ، توسط خود طرفین قرارداد نوشته شوند.
- در نوشتن میزان مبلغ معامله بسیار توجه شود و مبلغ، هم به صورت عددی و هم با استفاده از حروف ذکر شود.
جمع بندی :
متاسفانه نداشتن اطلاعات کافی افراد نسبت به مسائل حقوقی و قراردادها ، راه را برای کلاهبرداران و سودجویان بسیار آماده کرده است. البته نمیتوان انتظار داشت که افراد نسبت به تمام مسائل حقوقی و قراردادها اطلاعات تام داشته باشند ، اما با توجه به موارد اولیه ای که ما در ایم مقاله گردآوری کردیم ، تا حد بسیاری توانسته ایم شما را از مشکلات مربوط به قرارداد با خبر کنیم.
امیدواریم که این مقاله شما را در زمینه تظیم و ثبت مبایعه نامه کمک کرده تا هنگام عقد قراردادها با توانایی بیشتری در این امر اقدام نمائید.
